新修订的《郑州市物业管理条例》10月1日起实施 构建基层党建引领社区 治理下的物业管理体系

新修订的《郑州市物业管理条例》将于10月1日起正式实施。9月17日上午，市人大常委会举行《郑州市物业管理条例》专题新闻发布会，市人大常委会以及市政府相关责任人对该《条例》进行了详细解读。

推动物业管理下移

市人大法工委有关负责人表示，为发挥党组织在基层治理中的作用，《条例》在总则部分确立了物业管理应当坚持党的领导、政府引导的原则，同时规定构建党建引领社区治理下的物业管理体系。

《条例》还规定推动物业管理下移，明确了街道办、乡镇人民政府在首次业主大会筹备组成立、业委会换届、物业管理委员会组建、物业承接查验、公共应急维修等具体事项中的相关职责。

对擅自挪用、侵占公共收益，以及物业服务人违法催交物业费的行为，《条例》设定了相应法律责任，并进行了论证；另外，规定了公职人员的职务违法责任。

明确物业服务企业的社会责任

在以往的抢险救灾、疫情防控等公共突发事件中，郑州形成了许多好的经验和做法。市司法局有关负责人表示，《条例》在总结实践基础上将其提升固化为法律制度。

在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，明确物业服务企业的社会责任，规定物业服务人应当服从市、区县（市）人民政府统一指挥，配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

《条例》结合有些居民小区应急物资保障不充足，救助措施不成熟等问题，强化了物业服务企业的职责，规定物业服务人员应当配备必要的防汛、防火、防疫等应急救援物资和设施设备，在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，及时采取措施，会同业主委员会积极组织开展自救和互助，维护生产生活秩序。

促进物业管理与社区治理深度融合

住宅小区物业管理事关群众的生活品质、幸福指数，是基层社会治理的重要内容。市房管局有关负责人表示，在这次《条例》立法过程中，进一步加大了物业管理融于基层社会治理的工作探索力度。

《条例》明确要求，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人的协调运行机制；赋予街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、监督辖区内物业管理活动的职能。并要求街道办事处、乡镇人民政府通过建立物业服务举报受理处置机制，统一受理、查处物业服务区域内的违法违规行为。

同时《条例》还明确了街道办事处、乡镇人民政府对推动组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会等业主组织，以及指导和监督相关业主组织成员依法履行职责的职能。

进一步提高业主大会成立比例

据市房管局有关负责人介绍，郑州市全市范围共有居民小区7686个，其中成立业主大会选举产生业主委员会的居民小区325个，业主组织覆盖率不足5%。

针对业主大会召开难的问题，《条例》规定了业主大会定期会议每年至少召开一次，未按期召开的，街道办事处、乡镇人民政府责令限期召开。逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集召开。

针对业主大会组织难、表决难的问题，《条例》明确在业主身份确认的前提下，可以采用书面、电话、短信、即时通信工具等多种方式进行表决。

针对业主大会成立难的问题，《条例》规定由街道办事处、乡镇人民政府推动组建物业管理委员会，物业管理委员会由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的代表组成，主要任务是组织业主共同决定物业服务区域内的物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。

物业公司侵占公共收益业主可举报

针对小区的公共收益被物业公司侵占的行为，市城管局有关负责人明确表示，这种行为属于违法行为，侵犯了业主的合法权益。

此次《条例》明确指出，利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益依法属于业主共有的公共收益，任何单位或者个人都是不能擅自挪用、侵占。物业公司可以将这部分收益用于公共部位的维修、更新、改造等用途，而不能挪用，也不能用于物业公司自己的开支。另外，物业公司还应当依法将这部分收益和开支情况进行公示。

对于该违法行为，城市管理综合执法部门可以依据《条例》，责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。市民发现有这种侵犯自身合法权益的违法行为，可向主管部门或者城市管理综合执法部门反映。

不得采用断水断电方式催收物业费

此次《条例》还明确，业主应当按照合同约定支付物业费，物业费可以按月、季度预收，但是预收期限最长不得超过一年。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

但物业服务人员不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

若采取上述方式催缴物业费，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。